Podsumowanie sytuacji mieszkaniowej i prognozy na 2009 r.
Mieszkania potaniały w tym roku o ok. 10 proc., w przyszłym roku spadki będą podobne, chociaż możemy też spodziewać się wyhamowania cen, a nawet niewielkiego wzrostu.
Kończący się rok nie przyniósł żadnych niespodzianek na rynku nieruchomości. Zgodnie z zapowiedziami ekspertów obserwowaliśmy wahania oraz głównie spadki cen mieszkań. Nie były one jednak tak spektakularne, jak przewidywali najwięksi sceptycy. Według danych portalu Oferty.net, w ciągu ostatniego roku (porównaliśmy ceny z listopada 2008 i 2007 r.) największe spadki zanotowano w Krakowie (-8,7 proc.), w niektórych miastach pojawiły się nawet nieznaczne wzrosty (do 5,5 proc. w Gdyni). W największych miastach Polski obserwowaliśmy jednak spadki, chociaż np. w Warszawie było to zaledwie 1,6 proc. (tabela nr 1). Są to jednak ceny ofertowe, czyli te, których żądają sprzedający, a one nie odzwierciedlają dokładnie sytuacji na rynku. Należałoby założyć, że kupujący jest w stanie wynegocjować średnio 10 proc. upustu, co w przypadku Warszawy daje niewiele ponad 10 proc. spadku cen.
Na spadki cen nieruchomości wpływ miało wiele czynników, z czego najważniejszym jest wzrost podaży i "przegrzanie" rynku. Pojawienie się gotowych mieszkań, których realizacja rozpoczęła się w połowie 2006 roku, oraz duża liczba kolejnych inwestycji znacznie nasyciły rynek nieruchomości. Rok 2008 nie pobije może rekordu z 2003 r., kiedy to oddano ponad 160 tys. mieszkań, ale może przybliżyć nas do tego wyniku. Badania Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że do listopada oddano ponad 134 tys. mieszkań. W analogicznym okresie 2007 r. było to 115 532 tys., a w 2006 r. 97 330 tys. Na tej podstawie można wnioskować, że w 2008 roku oddano do użytku nawet ponad 150 tys. mieszkań (szczegóły w tabeli nr 2). W takiej sytuacji klient miał dużo więcej możliwości wybrania atrakcyjnego dla siebie mieszkania i coraz częściej skłaniał się ku inwestycjom już ukończonym. W związku z tym deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż nowych projektów, nie mogli się pochwalić rewelacyjnymi wynikami. Dlatego też zarówno niewielcy gracze, jak i "giganci" rynku zmuszeni byli do obniżania cen. Z początku były to nieśmiałe próby, jak garaż czy komórka lokatorska gratis. W ostatnim czasie duża część deweloperów otwarcie mówi jednak o obniżkach cen i upusty sięgające 5-10 proc. są na porządku dziennym.
Do tego ceny wielu mieszkań stały się niemalże "zaporowe" i coraz mniej osób było stać na wymarzone lokum. Na początku boomu, w 2006 roku, średnia cena mieszkania w Warszawie wynosiła niespełna 5 000 PLN/mkw., w szczytowym momencie kwota ta była niemalże dwukrotnie wyższa.
Kolejnym problemem dla rynku nieruchomości był też wzrost oprocentowania kredytów w złotych. Stopa procentowa, na której opiera się większość takich kredytów, czyli trzymiesięczny WIBOR na początku roku, po wzrostach w roku poprzednim wynosiła 5,65 proc. Teraz sięga 6,5 proc., a w ciągu roku doszła nawet do 6,8 proc. To spowodowało wzrost oprocentowania kredytów w złotych, a co za tym idzie - zmniejszenie ich dostępności.
Końcówka roku pokazała też trend na najbliższe miesiące. Kryzys na rynkach finansowych zmusił banki do ograniczenia akcji kredytowej. Polskie instytucje drastycznie podniosły ceny kredytów we frankach szwajcarskich, a niektóre wręcz wycofały się z tej waluty. A to właśnie ona, po wzroście oprocentowania kredytów w złotych, była siłą napędową polskiego rynku nieruchomości. Na ograniczenia wprowadzone przez banki nałożyć się mogą także zmiany planowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, czyli tzw. rekomendacja T. Może ona utrwalić ograniczenia wprowadzone już przez banki. To wszystko będzie oznaczać poważne ograniczenie w dostępności walutowych kredytów mieszkaniowych. Do tego dochodzi jeszcze fakt, że problemy z zaciąganiem kredytów mają również deweloperzy. W tej sytuacji muszą oni sprzedać już wybudowane mieszkania, godząc się na kolejne upusty.
Rok 2009 będzie więc kontynuacją spadków cen mieszkań. Ograniczenie w udzielaniu kredytów hipotecznych zmusi wiele osób planujących zakup własnego mieszkania do odroczenia tej decyzji. Sytuacja taka dotyczy zwłaszcza mieszkań z sektora popularnego (1-2 pokoje), ponieważ często są to dla ich nabywców pierwsze mieszkania, a ci nie zawsze dysponują wkładem własnym, który coraz częściej będzie potrzebny do zaciągnięcia kredytu. Co więcej, nadchodzące spowolnienie gospodarcze może pogorszyć sytuację ekonomiczną potencjalnych nabywców mieszkań. Krótko mówiąc, popyt na nieruchomości będzie ograniczony (nawet 20-30 proc. mniejszy niż w 2008 r.), a z drugiej strony wciąż będziemy obserwować dużą podaż mieszkań z puli deweloperów. Zagrożeniem może być to, że niektórzy deweloperzy zaczną wstrzymywać swoje inwestycje z powodu braków środków na realizację i wpadną w problemy finansowe, co dla ich klientów może w najgorszym wypadku oznaczać stratę zarówno przyszłego mieszkania, jak i zainwestowanych środków. Taka sytuacja jednak szybko nie nastąpi, ponieważ dotyczy ona raczej niewielkich deweloperów, którzy swoje inwestycje rozpoczęli w 2008 roku i nie zdążyli zarobić na minionym boomie. W takim wypadku przewidujemy, że ceny mieszkań mogą spaść w przyszłym roku maksymalnie o ok. 10 proc. Jednak nie musi to dotyczyć mieszkań w najlepszych lokalizacjach i w dobrym standardzie. Takie mieszkania powinny być zawsze w cenie.
Wzrostu cen nieruchomości możemy spodziewać się dopiero na przełomie 2009 i 2010 roku. Do tego czasu zobaczymy efekty tego, że deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Prezes Polskiego Związek Firm Deweloperskich zapowiedział, że cztery na pięć planowanych inwestycji w Warszawie wcale się nie rozpocznie. Można spodziewać się, że zostaną one uruchomione dopiero wtedy, kiedy uda się wyprzedać znaczną część mieszkań będących teraz w ofercie oraz tych, które pojawią się w 2009 roku. Pod koniec przyszłego roku może nas więc czekać ograniczenie podaży nieruchomości, co zahamuje spadki cen mieszkań, a nawet może być początkiem niewielkich wzrostów cen. Może się do nich również przyczynić przewidywany spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych, co pozytywnie wpłynie na możliwości kupujących. Rada Polityki Pieniężnej już rozpoczęła cykl obniżek stóp procentowych, obcinając główną stopę z 6 na 5,75 proc. Można się spodziewać, że w przyszłym roku główna stopa zejdzie w okolice 4 proc., co spowoduje, że trzymiesięczny WIBOR spadnie do poziomu 4,5-5 proc. Dla kredytobiorcy oznacza to, że miesięczna rata kredytu w kwocie 300 tys. PLN zaciągniętego na 30 lat spadnie z 2 100 obecnie na 1 700 PLN w przyszłym roku. Do tego dochodzi jeszcze planowana nowelizacja rządowego projektu "Rodzina na swoim", czyli możliwości uzyskania kredytu hipotecznego w złotych na takich warunkach, że przez osiem lat państwo spłaca połowę miesięcznych odsetek. Nowelizacja przewiduje zwiększenie maksymalnej ceny za metr kwadratowy mieszkania, które może być objęte tym programem (np. w Warszawie wzrośnie z 6 632 PLN do 7 143 PLN). Dzięki temu pula mieszkań kwalifikujących się do takiego kredytu znacznie się powiększy.
Obserwowanie sytuacji rynku nieruchomości skłania do postawienia pytania o to, czy przyszły rok będzie dobrym momentem na zakup mieszkania. Jak najbardziej tak, jeżeli tylko możemy pozwolić sobie na kredyt hipoteczny. Zarówno deweloperzy, jak i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym coraz częściej skłonni są do negocjacji. Kupując mieszkanie, możemy liczyć w najlepszym wypadku nawet na dwudziestoprocentowy upust. Poza tym duża liczba ofert pozwoli łatwo znaleźć wymarzone mieszkanie.
Tabela nr 1: Zmiana cen nieruchomości, na podstawie raportu Oferty.net i Open Finance.
11.2007 11.2008 ZMIANA WARSZAWA 9590 9435 -1,6 KRAKÓW 8327 7603 -8,7 WROCŁAW 7347 7057 -3,9 POZNAŃ 6360 5856 -7,9 GDAŃSK 6891 7011 1,7 RZESZÓW 5047 4650 -7,9 BYDGOSZCZ 4270 4327 1,3 BIAŁYSTOK 4696 4753 1,2 LUBLIN 5267 5134 -2,5 KATOWICE 4455 4150 -6,8 SZCZECIN 4989 5166 3,5 SOPOT 10697 11059 3,4 ŁÓDŹ 4720 4556 -3,5 GDYNIA 6793 7170 5,5
Tabela nr 2: Liczba mieszkań oddanych w latach 2006-2008, na podstawie raportów GUS
Liczba oddanych mieszkań I-XI 2006 r. 97 330 I-XII 2006 r. 114 164 I-XI 2007 r. 115 532 I-XII 2007 r. 133 826 I-XI 2008 r. 134 802 I-XII 2008 r. 150 000*
*przewidywana liczba oddanych mieszkań
Aleksandra Szarek
specjalista rynku nieruchomości Home Broker
Zobacz oferty nieruchomości:
