Warszawa to największy i najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce

Wg danych cenowych Narodowego Banku Polskiego (za IV kw. 2016) średnia cena nowego mieszkania w Warszawie wynosi obecnie 7700 zł/mkw. Mieszkania od deweloperów w stolicy, powoli, ale jednak drożeją. W ciągu dwóch lat - od IV kw. 2014 podrożały o ponad 300 zł na metrze kwadratowym. Daje to wzrost ceny przeciętnego 50 - metrowego mieszkania o 15 tysięcy złotych.

Podana stawka jest oczywiście najwyższą wśród miast wojewódzkich w kraju. Stołeczne ceny mieszkań nowych są o około 1300 - 1500 zł na metrze kwadratowym wyższe od stawek w takich miastach jak Wrocław, Kraków, Poznań i Gdańsk, które poza Warszawą są najdroższe w Polsce. Dystans innych miast wojewódzkich do stolicy jest jeszcze większy, sięgający nawet powyżej 3000 zł na metrze kwadratowym.

Na rynku wtórnym mieszkania są nieco tańsze. Wg NBP ceny transakcyjne na koniec ubiegłego roku (ostatnie opublikowane dane) wynosiły nieco ponad 7200 zł/mkw. Rynek wtórny, w przeciwieństwie do pierwotnego nieco staniał. W ciągu 2 lat - od IV kw. 2014 ceny zmniejszyły się o około 150 zł/mkw.

Wg raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich najlepiej w Warszawie sprzedają się mieszkania małe - od 45 do 55 mkw. W IV kw. 2016 udział takich mieszkań w obrocie na stołecznym rynku wynosił 26 proc., co było najwyższym wynikiem spośród wszystkich kategorii wielkościowych.

Na drugim miejscu uplasowały się mieszkania o powierzchni 35 - 45 mkw., z wynikiem ponad 20 proc. Około 10 proc. kupujących zdecydowało się na najmniejsze kawalerki, czyli do 35 mkw.

Kolejne 20 proc. obrotu dotyczyło mieszkań o powierzchni 55 - 65 mkw. Tylko nieco ponad 15 proc. kupujących decydowało się na nieruchomości mierzące 75 mkw. i więcej.

Te dane, choć dotyczą rynku stołecznego, nie są akurat specyficzne dla Warszawy. Oddają one typowe zjawisko dla całej polskiej mieszkaniówki. Rodzimy klienci, z konieczności czy też nie - w każdym razie, wybierają raczej mieszkania małe lub średnie, przez co rozumiemy najpopularniejsze metraże - od 40 do maksymalnie 60 mkw.

Jak już wspomnieliśmy - cechą charakterystyczną stolicy jest znaczna rozpiętość cen, wynikająca nie tylko z rozbudowanego segmentu premium. Także średnie ceny w różnych lokalizacjach znacznie różnią się między sobą.

Na liście najdroższych dzielnic stołecznych nic się nie zmienia. Zaliczymy do nich z pewnością Śródmieście, Żoliborz, Mokotów, bliższą Wolę, Saską Kępę.

Na Śródmieściu średnie ceny transakcyjne wynoszą około 10 - 11 tys. zł. Za 30 - metrową kawalerkę w sąsiedztwie galerii handlowej Arkadia trzeba zapłacić około 330 tys. zł, co daje stawkę na poziomie 11 tysięcy.

Na Mokotowie stawki z rynku wtórnego kształtują się w przedziale 8000 - 9000 zł od metra kwadratowego. 3 - pokojowe, 80 - metrowe mieszkanie na rynku wtórnym to wydatek około 600 tys. zł.

Na Wilanowie i Ursynowie nieruchomości są niewiele tańsze. Średnie ceny ofertowe wynoszą tam około 7500 - 8500 zł/mkw. Podobnie przedstawiają się ceny na bliższej Woli.

Jeśli chodzi o tanie lokalizacje - prym wiedzie Targówek, gdzie ceny transakcyjne kształtują się poniżej 6000 zł/mkw., a więc wyraźnie mniej od średniej cenowej dla stolicy. Do niedawna tanią lokalizacją była też Praga - Północ, ale obraz tej dzielnicy się poprawia, a wraz z nim rosną ceny mieszkań. Duży wpływ na wyceny miała poprawa połączeń komunikacyjnych i druga linia metra. Stosunkowo tanie lokalizacje warszawskie to też Bielany, Białołęka, Bemowo i Ursus. Ceny transakcyjne mieszczą się tu w średnim przedziale 6200 - 6800 zł/mkw.

Do najtańszych typów budownictwa należy wielka płyta i starsza zabudowa kamienic (o ile jest nieremontowana i w gorszej lokalizacji). Dobrze położone kamienice potrafią natomiast uzyskiwać bardzo wysokie wyceny.

Monika Prądzyńska

Dział Analiz WGN