Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?

Piątek, 13 października (06:00)

Na Białołęce, Woli i Wilanowie ceny mieszkań na rynku pierwotnym są niższe niż na wtórnym. Deweloperzy prawie nie budują na Śródmieściu, a najwięcej lokali oddają na Białołęce i Mokotowie.

Mieszkania z drugiej ręki nadal znajdują wielu nabywców /© Panthermedia

91 proc. osób planujących zakup mieszkania zwraca uwagę na jego lokalizację, a 85 proc. na cenę za metr kwadratowy - wynika z badania przeprowadzonego niedawno przez ARC Rynek i Opinia. Home Broker przyjrzał się, jak pod tym kątem wygląda warszawski rynek. W których dzielnicach jest najdrożej? Jak różnią się ceny transakcyjne od ofertowych? Czy mieszkania nowe są wszędzie droższe od tych z drugiej ręki?

Zróżnicowanie cen na obszarze miasta jest pochodną atrakcyjności danej okolicy, gdyż z nią bezpośrednio wiąże się cena gruntu. Pod uwagę brana jest komunikacja, infrastruktura, dostępność terenów rekreacyjnych, placówek oświatowych czy estetyka okolicy. Do tego dodać należy standard budynku i konkretnego mieszkania. Stąd większe zróżnicowanie cen znajdziemy na rynku wtórnym. Z jednej strony kupić można zdewastowane mieszkanie przeznaczone do generalnego remontu, a z drugiej luksusowy apartament z ekstremalnie drogim wyposażeniem obejmującym nawet drogocenne dzieła sztuki.

Stołeczny rynek pierwotny: Ochota za Śródmieściem

Warszawa jest największym ośrodkiem miejskim w Polsce i najważniejszym rynkiem dla deweloperów. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszej połowie 2017 r. w Warszawie oddano do użytkowania ponad 7,5 tys. nowych mieszkań. Dla porównania: w Krakowie było to ponad 5 tys., a we Wrocławiu i Trójmieście 3-3,5 tys. lokali.

Zdecydowanie najdroższą dzielnicą Warszawy jest Śródmieście, acz ze względu na dostępność gruntów nowych inwestycji jest tu jak na lekarstwo. Aktualnie transakcje na śródmiejskim rynku pierwotnym stanowią mniej niż 1 proc. stołecznych transakcji, co ciekawe, jeszcze w 2013 r. było to 6-7 proc. Z tego względu statystyki NBP pomijają tę dzielnicę - ceny znacząco odbiegają od reszty i ze względu na niewielką liczbę transakcji są bardzo zmienne. Najwięcej mieszkań buduje się obecnie na Mokotowie i Białołęce, dalej są Wola, Targówek i Praga-Południe.

Poza Śródmieściem najdroższe nowe mieszkania sprzedawane są na Ochocie (9,3 tys. zł za m kw.) oraz Bielanach, Mokotowie i Żoliborzu (po ok. 8,6 tys. zł za m kw.). Ochota jest niewielką dzielnicą bezpośrednio sąsiadującą ze Śródmieściem. Jest doskonale skomunikowana z resztą miasta (linia kolejowa, tramwaje, wylotówki) i gęsto zabudowana (najwyższa gęstość zaludnienia w Warszawie). Wysoka atrakcyjność dla mieszkańców i mała dostępność gruntów przekładają się na wysokie ceny. Najdroższa okolica na Ochocie to pobliże Parku Szczęśliwickiego, nowe osiedla mają tam często podwyższony standard, bo to świetna lokalizacja. Za tym idzie oczywiście wysoka cena, która często przekracza barierę 10 tys. zł za m kw.

Mokotów, Żoliborz czy Wola także przylegają do Śródmieścia i nie brakuje tam drogich mieszkań, jednak oferta jest bardziej zróżnicowana, przez co średnia cena - niższa. Np. Mokotów to zarówno drogie apartamentowce wzdłuż pierwszej linii metra, jak i intensywnie zabudowywane Siekierki, gdzie ceny są dwukrotnie niższe.

Najtańsze mieszkania na rynku pierwotnym są na Białołęce, gdzie przeciętna cena metra kwadratowego ledwie przekracza 6 tys. zł. Dzielnica ta jest zabudowywana budownictwem wielorodzinnym w podstawowym standardzie.

W ostatnim roku ceny nowych mieszkań najbardziej wzrosły na Bemowie (7 proc.) oraz Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Spadki zanotowano na Wawrze, Woli i Żoliborzu. Należy jednak pamiętać, że w przypadku rynku pierwotnego zmiany cen są mocno skorelowane ze zmieniającą się strukturą oferty. Na rynku pierwotnym cena transakcyjna jest zwykle bliska ofertowej. Największe różnice (przekraczające 6 proc.) zanotowano w drugim kwartale na Ochodzie i Woli.

Rynek wtórny w Warszawie: Duże zróżnicowanie

Mimo rosnącej oferty deweloperów, mieszkania z drugiej ręki nadal znajdują wielu nabywców. Przekonują atrakcyjną lokalizacją, zróżnicowaniem oferty i możliwością zamieszkania "od zaraz". Podobnie jak na rynku pierwotnym, najdroższe są lokalizacje najbliższe centrum. Przeciętna transakcyjna cena metra kwadratowego na Śródmieściu przekracza 10 tys. zł, stawki ofertowe to ponad 12 tys. zł. Wśród mieszkań z drugiej ręki jest więcej tych ze Śródmieścia niż na rynku pierwotnym, co dwudzieste mieszkanie z rynku wtórnego sprzedawane jest na Śródmieściu. Co jakiś czas dochodzi do spektakularnej transakcji, w której właściciela zmienia np. jeden z apartamentów położonych przy Łazienkach, a cena metra kwadratowego przekracza wówczas 30 tys. zł.

Poza Śródmieściem najwyższe średnie ceny są na Żoliborzu (8,6 tys. zł za m kw.). Kupujących kusi dobra komunikacja (metro, tramwaje) i prestiż zielonej dzielnicy. Przeciętna stawka przekraczająca 8 tys. zł za m kw. jest jeszcze na Wilanowie i Woli. W kolejnym rzędzie znalazły się Mokotów, Ochota i Ursynów (7,5-8 tys. zł za m kw.), a najtaniej, bo za około 6 tys. zł za m kw. kupić można mieszkanie na Białołęce, Ursusie, Targówku i Wawrze.

Na rynku wtórnym występuje większy rozstrzał pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co wiąże się z wygórowanymi oczekiwaniami sprzedających. Największa różnica jest na Mokotowie (23,4 proc.), a najmniejsza na Białołęce i Wawrze (6-8 proc.).

Nowe mieszkania są droższe, ale...

Średnio mieszkania kupowane od deweloperów są droższe (a analizując to należy jeszcze pamiętać o urządzeniu i wyposażeniu nieruchomości), lecz zróżnicowanie tego parametru w dzielnicach jest duże. W II kw. 2017 r. największa różnica była na Bielanach i Ochocie (odpowiednio 25 i 23 proc.). Co ciekawe, na trzech obszarach przeciętna cena transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego była wyższa od pierwotnego, były to Białołęka, Wilanów i Wola. Nowe mieszkania były tam tańsze o maksymalnie kilka procent.

Marcin Krasoń

Home Broker

Podziel się

~dolcan-ząbki -

Ceny mieszkań już spadły.W stosunku do szczytów cen z 2007,o jakieś 30% nominalnie.Biorąc pod uwagę inflację w ciągu tych 10 lat-3proc rocznie to jeśli wtedy metr w Wawie kosztował 10000,to dziś powinien kosztować 13000,a kosztuje 7000.Gadanie ,że mieszkania nigdy nie tanieją ,to bzdury

~Agent Tomek -

Sam szukam mieszkania.Prawda jest taka ze jedynie sprzedaja sie mieszkania z obnizona cena o 20-30% od tych ktore sa na sprzedaz.Kupie jezeli sprzedajacy schodza z normalnej ceny o 30%.Agencje sa jedynym problemem na rynku wtornym.Zachlanosc i manipulacja hamuje spadek wszytkich cen.Chcesz tanio kupic szukaj prywatnych ogloszen!!!

~posrednik -

ja tylko patrzę jak w Warszawie ceny mieszkań lecą w dół. 60% mieszkańców stolicy to ludzie po 60 roku życia.coraz więcej jest mieszkań do sprzedania na rynku a ich ceny spadają ,już po samym wyposażeniu mieszkania widać że to mieszkania po zmarłych bądź schorowanych ludziach więc z zakupem mieszkanie warto poczekać a kupi się na pewno o kilkadziesiąt tysięcy złotych taniej. taka prawda

~dorota moniuszko -

My też obserwujemy rynek warszawski od co najmniej 5 lat (głównie Wola i Bemowo) i na szczęście nie kupiliśmy mieszkania kilka lat temu - mamy dokładnie te same obserwacje, co Ty. Te puste gadki o tym, żeby już kupować, bo zaraz mieszkania zdrożeją są wyssane z palca. Na jakiej podstawie ktoś tak może twierdzić? Na rynku pojawia się coraz więcej mieszkań na rynku wtórnym (Ochota i Wola, choć nie tylko, to "stare" dzielnice, mieszka tam mnóstwo starszych osób, których mieszkania dziedziczą ich rodziny, które często są już "umoczone" w kredycie po uszy, nieważne, czy sprzedadzą takie mieszkanie, czy pójdzie na wynajem - rosnąca ilość takich mieszkań wpływa to na spadek cen), wymagany coraz wyższy wkład własny (i bardzo dobrze) nie będzie ułatwiał wzięcia kredytu, więc sprzedający w końcu będą musieli obniżyć ceny, żeby w końcu sprzedaż mieszkanie. Dodatkowo za kilka lat w końcu rozbuja się Fundusz Mieszkań na Wynajem i inne podobne programy, więc ogólnie rynek zmierza do obniżek przez najbliższe lata. Najbardziej bawią mnie wypowiedzi moich znajomych z kredytami na 100 lub 110% wartości nieruchomości, którzy mówią, że mieszkania niebawem zdrożeją - biedni, sami się łudzą... Ich mieszkania jeszcze dłuuugo nie będą tyle warte, co kilka lat temu, gdy kupowali je w czasie boomu mieszkaniowego

~muminek -

W Warszawie jeśli się dobrze poszuka to w dobrej dzielnicy można już kupić ładne mieszkanie po 5 tys/m -co jeszcze dwa lata temu 9 tys/m było super okazją

Piszesz jako Gość