Alternatywy dla inwestycji w mieszkanie na wynajem

Sobota, 10 lutego (06:00)

Nie można dziwić się koncentracji Polaków na inwestowaniu w mieszkania na wynajem uważa Jan Karczewski, ekspert Michael/Ström. Czy w długim terminie można taką inwestycję uznać za bezpieczną?

/INTERIA.PL

Alternatywy dla inwestycji w mieszkanie na wynajem

(mieszkanie na wynajem vs lokal w systemie condo/apart hotel)

Minione kilka kwartałów jest okresem, który można z pewnością podsumować jako czas prosperity dla deweloperów mieszkaniowych. W 2016 roku deweloperzy oddali do użytku 78 tysięcy mieszkań co było najwyższym wynikiem w historii, przewyższającym rekordowy do tej pory 2009 r. o 6 tysięcy mieszkań. Ze wstępnym danych i prognoz wynika, że rok 2017 będzie kolejnym rekordowym rokiem w kwestii przekazań, szczegóły poznamy w ciągu kilku tygodni jak tylko pojawią się dane. Warto wskazać, że obecne ożywienie w branży deweloperskiej znacząco różni się od sytuacji sprzed dekady, kiedy dynamika cen potrafiła być dwucyfrowa kwartał do kwartału, umowy kupna finansowane były głównie z kredytów walutowych, a tempo wzrostu oddawanych mieszkań przez deweloperów było na rekordowych do tej pory poziomach.

Istnieje wiele czynników, które przyczyniły się do ożywienia na rynku mieszkaniowym w bieżącym okresie. Rekordowo niskie bezrobocie, wysoka dynamika płac, czy wzrost popytu zgłaszanego przez Obcokrajowców (szczególnie z Ukrainy z uwagi na konflikt zbrojny na wschodzie kraju).

Wśród czynników nie można zapomnieć o głównym katalizatorze bieżącej sytuacji czyli rekordowo niskich stopach procentowych, których okres rozpoczął się wraz z ostatnią obniżką stóp procentowych w marcu 2015 roku. Niskie stopy procentowe doprowadziły do polaryzacji rynku - z jednej strony niski koszt pieniądza jest idealnym narzędziem dla kreacji pieniądza, zarówno w aspekcie zwiększenia możliwości zdolności kredytowej jak i zwiększenia wielkości kredytu (bodziec do przeniesienia się z mieszkania wynajmowanego do "własnego"), z drugiej strony sprawiły, że słaba oferta depozytowa banków w pewien sposób "zmusiła" oszczędzających do zainteresowania się alternatywami wobec lokat.

Nic dziwnego, patrząc na ostatni odczyt GUS-u wskaźnik inflacji CPI wyniósł 2,5 proc. r/r w listopadzie co oznacza, że by zachować wartość nabywczą zdeponowanych środków na lokacie jej oprocentowanie w skali roku musiałoby wynieść za ubiegły rok 3,1 proc. (poniżej oznaczałoby gwarantowaną stratę w ujęciu realnym).

Analitycy szacują, że w największych polskich miastach nawet 60 proc. transakcji kupna lokali mieszkalnych od deweloperów jest finansowanych gotówką, co wprost sugeruje inwestycyjny charakter zakupu mieszkań na wynajem.

Nie można dziwić się koncentracji Polaków na inwestowaniu w mieszkania na wynajem - posiadamy materialną własność, która generuję co miesiąc pewien stałej wysokości dochód. W długim terminie można taką inwestycję uznać za bezpieczną. Wydaje się idealną alternatywą dla lokaty terminowej, poza płynnością, która potrafi być bardzo różnorodna dla mieszkań (nawet kilka miesięcy) w zależności od: lokalizacji, rozkładu, powierzchni, miasta, oczekiwań cenowych czy sytuacji rynkowej, kontra płynność lokaty, którą możemy rozwiązać w ciągu jednej chwili.

Co sugeruje, że w Polsce jest wciąż stosunkowo niska świadomość ekonomiczna w zakresie możliwości inwestowania oszczędności. Na chwilę obecną można wymienić kilka podstawowych rozwiązań dostępnych dla klientów indywidualnych zainteresowanych sektorem nieruchomościowym: akcje i obligacje spółek deweloperskich, fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości komercyjne, nieruchomości komercyjne, apart/condo hotele, mieszkania na wynajem. Zakładając pewną awersję do elektronicznych zapisów na przykład na rachunkach maklerskich (akcje, obligacje spółek deweloperskich) oraz wysoką barierę wejścia w nieruchomości komercyjne, porównanie można skupić na dwóch rodzajach nieruchomości: lokalach mieszkalnych nabywanych na wynajem oraz lokalach w systemie condo/apart hotel.

Historyczne średnie rentowności osiągane przez klientów z najmu lokali mieszkalnych w największych polskich miastach to poziom 3-7 proc. rocznie. Warto zaznaczyć, że dość często w broszurach marketingowych pomijane są koszty związane z podatkiem od nieruchomości, okresem pustostanu, który poza brakiem przepływów wynikających z braku płaconego czynszu dodatkowo jest okresem wzmożonych kosztów wynikających z bieżących opłat (eksperci szacują średni okres pustostanu na 1,5 miesiąca w ciągu roku), odświeżeniem nieruchomości co kilka lat czy generalnym remontem przeprowadzanym średnio co 10-15 lat.

W przypadku podejścia do mieszkania na wynajem jako do inwestycji, która ma być bezobsługowa należy dodatkowo doliczyć koszt obsługi zarządzania lokalem przez wyspecjalizowany podmiot, który w ramach kompleksowej obsługi (szukanie najemców, bieżąca opieka, rozliczanie comiesięcznych płatności) w zależności od miasta pobiera około kilkunastu procent prowizji od miesięcznego czynszu.

W przypadku lokali w systemie condo/apart hotel historyczne średnie rentowności osiągane przez klientów kształtują się na poziomie 5-9 proc. rocznie z uwzględnieniem pobieranych przez operatora kosztów z tytułu zarządzania obiektem czy podatków od nieruchomości.

Kluczem doboru lokalu opartego o system condo/apart hotel poza lokalizacją jest przede wszystkim wiarygodność dewelopera i doświadczenie w zarządzaniu najmem co przekłada się na transparentność umowy z operatorem obiektu. W klasycznym systemie obiekt hotelowy generuje przychód, na który składa się przychód wniesiony za pokoje i części usługowe (restauracje, sale konferencyjne).

Całkowity przychód pomniejszany jest o koszt zarządzania obiektem przez operatora, natomiast pozostały przychód dzielony jest pomiędzy wszystkich właścicieli zgodnie z przypadającym im udziałem w ogólnym metrażu obiektu. Analogicznie sytuacja przedstawia się w przypadku partycypacji w kosztach bieżących wynikających z niespodziewanych napraw czy zaplanowanych remontów generalnych.

Dla przyszłego inwestora nie ma znaczenia, który lokal posiada czy jak długo był wynajmowany, z uwagi na to, że im większy dochód wypracuje obiekt hotelowy jako całość, tym więcej zarabiają właściciele lokali w systemie condo/apart hotel. Warto wskazać, że głównym punktem zainteresowania inwestorów powinien być przychód, który bezpośrednio zależy od obłożenia obiektu hotelowego, który należy rozpatrywać indywidualnie dla każdego obiektu z osobna. Agencja STR Global szacuje, że w 2016 roku średnie obłożenie pokoi hotelowych w Polsce wynosiło 71 proc. w skali roku.

Docelowo można starać się zwiększyć rentowność wyżej wymienionych inwestycji stosując lewar operacyjny, co oznacza nic innego jak finansowanie części inwestycji np. kredytem bankowym. Reguła jest dość prosta, zarabiamy na różnicy pomiędzy tym jak rentuje mieszkanie a koszcie kredytu bankowego - im większa różnica na naszą korzyść, tym większy zarobek wynikający z finansowanie kredytem.

Warto wskazać, że przy bieżących oczekiwaniach ekonomistów co do rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych z końcem bieżącego roku lewar wydaje się dość ryzykownym zabiegiem, w tym zakresie należałoby podejść do każdej nieruchomości indywidualnie i w przypadku zainteresowania szukać kredytu najlepiej o stałej stopie procentowej. Warto wskazać, że lewar operacyjny nie jest wskazany dla inwestorów, którzy przede wszystkim oczekują comiesięcznych wysokich przepływów pieniężnych ponieważ poprzez każdorazowe regulowanie rat kapitałowo-odsetkowych dość mocno obniża się poziom przepływów pieniężnych netto.

Nieruchomości rozpatrywane jako produkt inwestycyjny mają również swoje ryzyka, który poza aspektami prawnymi, technicznymi czy płynnością, przede wszystkim skupiają się na najemcy i stabilności przepływu pieniężnego. W zależności od rodzaju nieruchomości część ryzyk możemy zredukować czy nawet wyeliminować kosztem pomniejszenia przychodu, korzystając z profesjonalnego podmiotu zajmującego się obsługą najmu czy dla przykładu stosując ubezpieczenie OC.

Podsumowując, z pewnością nieruchomości są często stosowanym uzupełnieniem portfela, z jednej strony zapewniają inwestorom comiesięczny zarobek w wysokości czynszu, z drugiej mogą być aktywami, które w długim terminie chronią wartość nabywczą w czasie. W zależności od wielkości aktywów, preferencji, potrzeb dywersyfikacji portfela inwestycyjnego czy dostępności czasu potrzebnego do obsługi najemców każde z rozwiązań znajdzie swoich zwolenników. Każdorazowo warto przed podjęciem decyzji skonsultować się ze specjalistami w danym zakresie z uwagi na niuanse i detale, które występują na rynku najmu w największych polskich miastach.

opr.mzb

INTERIA.PL

Podziel się

~icek z Tela Vivu -

Nie martwcie się o mieszkania one schodzą jak ciepłe bułeczki i to prawie za darmo .Lot uruchomił most powietrzny który finansuje "państwo polskie "z Tel awiwem i nawet się już nie wyrabiają dlatego samoloty z Tel awiwu do Polski będą musiały chyba latać z przyczepami tyle jest chętnych mycatych aby się przeflancować z izr@ela do ziemiobiecanej w Polsce razem z obiecanymi mieszkaniami .Obecnie dostanie przez mycatego polskiego paszportu jest prostsze niż odebranie karty rabatowej w Biedronce .Tak że o mieszkania się nie martwcie jeszcze ich zabrakmie

~paniszerknot -

ŁÓDZKI naganiacz chce wywindować ceny z metra - za 3000zł/m2 to wybuduję dom i jeszcze umebluję razem z garażem i zakupem działki i jeszcze zostanie na 10-lat paliwa.

~J.W.CONSTRACTION -

Zrozumcie drodzy Janusze, że deweloper nie może dokładać do interesu. Z zainwestowanych pieniędzy musi mieć min. 20% rocznie. Proces budowy to 2÷3 lata, musi jeszcze doliczyć że wszystkich mieszkań w tym czasie nie sprzeda. Nie wiem więc skąd zdziwienie że przy koszcie budowy od 2 tys. do 2,5 tys za m2 (taki jest rzeczywisty koszt budowy, bez kosztu zakupu działki ale to szybko rozlicza sprzedając lokale usługowe i handlowe za 2x cenę m2 mieszkania i miejsca garażowo-parkingowe po 25 tys.) ceny mieszkań w Polsce są ponad 4,5 tys. za m2 w górę.

~XXX -

Czytam te komentarze i widzę, ze piszą sami znawcy demografii. Spróbujcie pseudo fachowcy iść w Warszawie do biura sprzedaży dewelopera w miarę atrakcyjnym miejscu miasta i zobaczycie, że wszystkie atrakcyjne mieszkania są już sprzedane, a jeśli jest jakieś zarezerwowane i decyduję sie czekać to po 1-2 tygodniach okazuje się że rezerwujący podpisał notarialną umowę przedwstępną i zdecydował się na kupno. Więc szukam dalej. Chyba, że kogoś stać na "apartament" za 12-14tys/m2, bo tych trochę do kupienia jest

~Mx -

Kilka powodów dla których nieruchomości w dobrych lokalizacjach nie stanieją o żadną istotną wartość: społeczeństwo się bogaci i inwestuje swoje pieniądze, nieopłacalność trzymania pieniędzy na lokatach bankowych, niepewność co do wartości złotówki i próba obejścia inflacji, zakupy nieruchomości pod wynajem celem alternatywnej emerytury, coraz większa liczba ukraińców pracujących i wynajmujących w Polsce oraz pracodawców kupujących/wynajmujących dla nich mieszkania, coraz większa ilość osób przeprowadzająca się ze wsi i małych miasteczek do dużych miast, rosnąca liczba urodzeń w ostatnich latach, konieczność przyjęcia części Polaków, którzy wrócą z emigracji w UK po brexicie, chęć posiadania mieszkania nowoczesnego powodująca opuszczanie i wyburzanie starych nieatrakcyjnych miejscówek, ciągły statystyczny brak około miliona mieszkań w Polsce. Wszystko to powoduje, że mieszkania w atrakcyjnych miejscach (duże miasta z pracą, wygodne dzielnice) nie będą taniały. Oczywiście jak ktoś chce mieszkać gdziekolwiek, na granicy miasta, albo w mieście bez przyszłości to z pewnością spadków się doczeka, być może nawet kupi za pół darmo i będzie jedynym lokatorem danego budynku.

Piszesz jako Gość