Zamiana mieszkaniami - szybsza i tańsza forma transakcji niż zwykła sprzedaż

Niedziela, 25 lutego (06:00)

Zamiana mieszkaniami może być jedyną drogą ratunku dla osób utopionych w zobowiązaniu kredytowym, które nie mają szansy spłacić nieruchomości bez realizacji straty. Tacy ludzie, zwłaszcza w obliczu zaostrzonych rygorów kredytowania, mogą się ratować albo wynajmem, albo zamianą.

Zamiana mieszkań może uratować przed pętlą kredytową /©123RF/PICSEL

Kogo dotyczy problem? Powszechnie uważa się, że tzw. frankowiczów, ale nie tylko ich. Dotyczy bardzo wielu kredytobiorców, którzy zadłużali się w latach 2006 - 2008, a więc w okresie, gdy z jednej strony mieszkania drożały nieomal w oczach, a z drugiej banki przydzielały kredytów bardzo lekką ręką. Możliwe było finansowanie na 100 a nawet 120 proc. wartości nieruchomości. Tacy ludzie ciągle spłacają głównie odsetki, kapitał został spłacony w minimalnej wysokości, natomiast w międzyczasie, po pęknięciu bańki cenowej, ceny mieszkań poszły mocno w dół. Obecnie co prawda jest znów koniunktura i mieszkania drożeją, ale może to nie wystarczyć, by sprzedać nieruchomość tak, by z uzyskanych środków spłacić kredyt, nie mówiąc już o tym, że sprzedając liczymy przecież na jakiś zysk - chociażby po to, by mieć na wkład własny i koszty wykończenia nowego mieszkania.

Wbrew pozorom takich ludzi jest sporo. Co im zostaje? Jeśli chcą choćby częściowo uwolnić się od spłacania nieruchomości, mogą ją albo wynająć, albo właśnie zamienić. W tym drugim przypadku zapewne będą musieli dopłacić, ale finalnie może się to okazać mniejszym obciążeniem niż wyrównanie straty po niekorzystnej sprzedaży, tak by spłacić kredyt i jednocześnie wyłożenie kolejnych kilkudziesięciu tysięcy na wkład własny nowego kredytu plus koszty wykończenia.

Oczywiście, decydując się na taki manewr, musimy pamiętać, że nieomal wszystko w tym zakresie zależy od banku. To on wyda zgodę na nowe zabezpieczenie. Nieruchomość musi być zresztą warta tyle, by mogła nim być, a więc przynajmniej 10 proc. więcej niż wartość kredytu. Druga sprawa to ewentualne zmiany zasad gry. Zamiana pociąga za sobą konieczność aneksowania umowy kredytowej, a ta może się wiązać np. z podwyższeniem marży. Dlatego zanim zdecydujemy się na taki manewr, upewnijmy się dobrze w banku, jakie konsekwencje on ze sobą niesie.

Transakcja zamiany nie jest jednak dedykowana wyłącznie nieszczęśliwym kredytobiorcom. Może być na rękę różnym ludziom - np. osobom, które nie mają ochoty bawić się w sprzedaż i późniejsze kupno. Tutaj - jeśli znajdą odpowiedniego kontrahenta, za jednym zamachem załatwią obie te kwestie. To może być korzystne np. dla osób starszych. Wreszcie - zamiana jest po prostu opłacalna, bo tańsza. Ponosimy niższe koszty transakcyjne, płacimy mniejsze podatki,

Dotyczy to choćby podatku od czynności cywilnoprawnej. Jeśli kupujemy mieszkanie, płacimy 2 proc. takiego podatku od wartości nabywanej nieruchomości. Jeśli natomiast nieruchomości są przedmiotem zamiany, podatek się nalicza, ale od różnicy w wartości obu nieruchomości. Tu również mamy korzyść, ponieważ podatek jest ponoszony solidarnie, tzn. przez obie strony.

Co do kosztów transakcyjnych - co do zasady, ponieważ obie strony nabywają nową nieruchomość, obie powinny solidarnie opłacać notariusza. W przypadku zwykłego kupna/sprzedaży koszt taksy notarialnej, co do zasady pokrywa kupujący. Ponieważ najczęściej ten, który sprzedaje, później sam kupuje, więc jeśli nie byłoby zamiany, płaciłyby pełną stawkę obie strony. Przy zamianie płacą po połowie.

Zamiana nie pozwala natomiast uciec od podatku dochodowego - oczywiście jeśli zamieniamy mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia. Jeśli tak - musimy podatek zapłacić, a jego podstawę stanowi wartość zamienianego mieszkania.

Transakcja zamiany mieszkaniami jest bardzo prosta do przeprowadzenia. Reguluje to kodeks cywilny. Musi mieć formułę aktu notarialnego. Muszą być wskazane przedmioty transakcji, a więc oba mieszkania, pozostałe warunki oraz kwota i termin dopłaty. Oczywiście należy też zmienić zapisy w księgach wieczystych obu mieszkań.

Katarzyna Pawłowska

dział analiz WGN

Pobierz darmowy program do rozliczeń PIT 2017

WGN Nieruchomości

Podziel się

~Future 2050 r -

2018 rok, to może być rok dużych spadków, ale nie sądzę, aby to był ostateczny dołek. Optuje , że nie ujrzymy żadnych istotnych wzrostów cen mieszkań przed 2030 rokiem. mówię o średnich cenach. Argumenty przedstawionej poniżej, o których notabene nie mówi rząd, tylko jak mantrę powtarza o konieczności wprowadzania coraz to kolejnych programów zachęcających do inwestowania (czytaj: zadłużania się praktycznie na całe życie) w mieszkania i nieruchomości. Wszelki agencje rządowe wręcz zarzekają się że idą wzrosty na rynku nieruchomości i inwestycja w nieruchomości jest najlepsza formą lokowania kapitału . 1) wahania cen dość dobrze pokrywają się z liczebnością populacji 25-26-latków. W 2008 roku było ich najwięcej prawie 700 000. Żaden późniejszy rocznik nie jest tak liczny - co więcej, za 10 lat 25-latków będzie ok. 2x mniej niż w 2008 roku - to oznacza duuużo mniejszy popyt na "pierwsze mieszkanie" - i to nie tylko chodzi o kupno, ale również o najem. 2) wahania cen są odwrotnie proporcjonalne do liczebności populacji 75-latków, bo śmiertelność i związane z tym "zwalnianie mieszkań" wpływa na podaż. w tym wieku umiera najwięcej osób - a pokolenie obecnych 75-latków jest o 15% mniej liczne, niż być powinno (II wojna światowa) - dlatego to pokolenie dotychczas zostawiało po sobie nienaturalnie mało mieszkań, co nie było w stanie zaspokoić nawet połowy potrzeb rynku. Młodzi ludzie bez mieszkań w spadku "po pradziadkach" szli na rynek pierwotny... Tuż po zakończeniu IIWŚ nastąpił potężny wyż demograficzny, ze szczytem w 1955 roku. Obecni 60-latkowie, to bardzo liczna grupa, będąca właścicielami sporej części rynku nieruchomości. To są ludzie dla których mieszkania (2 miliony) budował Gierek, to są też właściciele setek tysięcy PRLowskich "klocków" i willi z początków transformacji ustrojowej. 1) 2) Co będzie za 15 lat? Co się stanie z milionami mieszkań i domów, gdy zacznie umierać 800 000 starszych osób rocznie, a równocześnie będzie tylko 300 000 25-latków wchodzących w danym roku w dorosłość? i tak będzie przez kilka lat, rok po roku - to musi wygenerować potężną nadpodaż, która będzie rosła i rosła - w najbardziej skrajnym scenariuszu, o 250 000 mieszkań rocznie. Czy w takich warunkach ceny będą rosły? Raczej będą spadać dalej... nie wiem, kto te mieszkania kupi - może samorządy, aby zasilić zasób lokali komunalnych, lub na preferecyjny wynajem? Możliwe hipotetyczne scenariusze, optymistyczne :) : Jeżeli przyjmiemy, że Polska jest naczyniem zamkniętym to powyższa sytuacja się po prostu sprawdzi. Pytanie czy Polska jest naczyniem zamkniętym. Faktem jest iż wraz ze starzeniem i bogaceniem się społeczeństwa wzrośnie zapotrzebowanie na pracowników niewykwalifikowanych, fizycznych i do opieki nad starszymi. Przybędą do polski imigranci, którzy będą musieli gdzieś mieszkać. Jaka ich będzie ilość i kiedy to nastąpi nikt nie wie. To należy traktować jako niewiadomą w szacunkach. Oczywiście - Polska nie jest odizolowana od reszty świata - ale jak dotąd saldo migracyjne jest wyłącznie ujemne - i nie widać szans na zauważalną zmiane, ani GUS tego nie widzi - co nam przyjdzie po np. 20 tysiącach imigrantów rocznie? Zdecydowanie można powiedzieć - 500 000 osób rocznie!!!. tyle musiałoby w okolicy 2025 roku przybywać do Polski co roku przez kilka lat, żeby zatrzymać ten proces. Pół miliona rocznie, żeby wypełnić lukę wśród 25-30 latków... Osoby (wyż powojenny), ktore będą wtedy umierać, wchodzą już w wiek poprodukcyjny - co najmniej połowa, to już emeryci - więc jeśli ktoś miał się pojawić na ich miejsce (pracownicy fizyczni), lub do opieki nad nimi, powinniśmy już widzieć te pierwsze tysiące Ukraińców, czy Hindusów..... nie można powiedzieć , że połowę z docelowej liczby imigrantów potrzebnej do zasypania dziury (jakies 3-4 miliony) - ale chociaż 5%... Myślę że pewnie wnioski można wyciągną J

~Otodom.pl -

WARSZAWSKI RYNEK WTÓRNY ŻYWY TRUP . NIC SIĘ NIE SPRZEDAJE .TE SAME OGŁOSZENIA OD 8 LAT Z CENĄ KOSMOSU NA PORTALACH. AGENCJE NIERUCHOMOŚCI CIESZĄ SIE JAK TYLKO JEDNEGO ZŁAPIJĄ LESZCZA KTÓRY ZAPŁACI 10-20 TYS ZA TRANSAKCJE

~ot, życie -

rynek mieszkań - deweloperzy skupują okazje i podnoszą cenę na maksa, by zrównać z cenami sprzedawanych przez nich lokali. Sztuczne pompowanie ceny metra, by zarobić na nieznających się tak biegle i nie mających takich narzędzi ludziach kupujących.

~ŻĄDŁO -

Rozwiązanie kredytów "frankowiczów" jest proste.Tym którzy za kredyt kupili mieszkanie czy dom na użytek własny i do tej chwili w nim mieszkają,Państwo nakazuje przywrócenie kredytu z dnia zaciągnięcia,przeliczonego na złotówki,pomniejszonego o wpłaty za pozostałość i obciążonego odsetkami jak kredyt mieszkaniowy.Tym zaś którzy zaciągnęli kredyty na wynajem tych mieszkań Państwo wręczy dyplomy "Chciwy Głupiec Biznesu"i da zielone światło aby banki musiały przyjąć te mieszkania jako zwrot kredytu,a pożal się Boże byzmesmemom od siedmiu boleści banki musiałyby zwrócić połowę spłaconej kwoty.Tym sposobem uczciwym ludziom przywrócono by wiarę w Państwo a chciwi banksterzy i byzmesmemy,też dostaliby nauczkę że chciwość nie popłaca.

~łodziak -

TYLKO JESZCZE ŁÓDŹ !!! Pomimo że od tamtego roku od lata mieszkania podrożały o jakies 30-40% to kto teraz jeszcze zainwestuje w nieruchomości w tym mieście to za parę lat będzie sobie brawo bił i liczył kaskę. Bo Łódź teraz jest na fali wznoszącej zaczyna świetnie się rozwijać, dużo fajnych inwestycji miejskich i poza miejskich a ceny mieszkań jeszcze i tak co najmniej o połowę za małe jak na takie duże miasto z perspektywami.

Gość

Piszesz jako Gość