Skutki w VAT zakończenia umowy najmu lokalu

Niedziela, 23 września (06:00)

Sposób rozliczenia podatku VAT po zakończeniu umowy najmu uzależniony jest od tego, w jaki sposób zostanie rozliczona pobrana kaucja albo w jaki sposób nastąpiło rozliczenie poniesionych nakładów ulepszających w wynajmowanym lokalu. Ważne jest także to, czy najemca po zakończeniu umowy najmu lokal opuścił, czy dalej z niego korzysta.

Fiskus spawdzi i wyjajmujących lokale /©123RF/PICSEL

Obowiązek podatkowy przy najmie

W przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury (reguła ta nie dotyczy importu usług). Wynika to z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) ustawy o VAT.

Zasadę tę stosuje się wówczas, gdy faktura jest wystawiona zgodnie z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, czyli nie później, niż z upływem terminu płatności. Jeżeli w tym terminie faktura nie będzie wystawiona, obowiązek podatkowy powstanie z upływem terminu płatności. W przypadku gdy usługa najmu świadczona jest dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej, wynajmujący nie ma obowiązku wystawiania faktur, nawet na ich żądanie. Jeżeli podatnik nie wystawi faktury, obowiązek podatkowy powstanie z upływem terminu płatności. Natomiast jeśli podatnik, pomimo braku takiego obowiązku, wystawi fakturę i zrobi to przed upływem terminu płatności, data tej faktury wyznaczy termin powstania obowiązku podatkowego.

Faktury nie trzeba wystawiać także, gdy świadczona usługa jest zwolniona z VAT bez względu na to, kto będzie nabywcą usługi.

Otrzymanie zaliczki (zadatku, przedpłaty) na poczet usługi najmu nie wywołuje żadnych skutków podatkowych - nie musi zatem być dokumentowane fakturą.

Kaucja pobierana przez wynajmującego

Generalnie podczas zawierania umowy najmu lokalu wynajmujący określa, że najemca ma obowiązek wpłaty kaucji w określonej wysokości. Jest to najczęściej równowartość miesięcznego czynszu. Pobrana kaucja zostaje zazwyczaj zwracana z chwilą rozwiązania umowy w przypadku, gdy lokal jest oddany bez zniszczeń. Otrzymanie przez podatnika kaucji stanowiącej zabezpieczenie wykonania umowy najmu lokalu nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ponadto powszechną praktyką są także postanowienia, iż w momencie rozwiązania umowy najmu kaucja zostanie zaliczona na poczet czynszu, np. za ostatni miesiąc trwania umowy. Wtedy należy uznać, iż kaucja przekształciła się w tym momencie w zapłatę za świadczoną usługę najmu, która podlega opodatkowaniu.

Odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

W praktyce zdarzają się takie sytuacje, kiedy dochodzi do wcześniejszego rozwiązania (za zgodą wynajmującego lub też bez) umowy najmu, za co pobierane jest pewnego rodzaju odszkodowanie. Generalnie odszkodowania nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak w tej sytuacji należy przeanalizować czy wystąpi taki przypadek.

Odpłatnym świadczeniem usług jest zasadniczo każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów (art. 8 ust. 1 ustawy o VAT).

NSA w wyroku z dnia 21 czerwca 2017 r., sygn. akt I FSK 1868/15, uznał, że odszkodowanie ma na celu naprawienie wyrządzonej szkody, zaś sam fakt wcześniejszego rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron nie daje podstaw do twierdzenia o wystąpieniu szkody, bowiem odszkodowanie za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania musi wiązać się z powstałą szkodą, a samo rozwiązanie umowy nie rodzi obowiązku zapłaty odszkodowania. Sprawa dotyczyła podatnika, który wskazał, że we wrześniu 2008 r. zawarł umowę z instytucją finansową na najem lokalu do listopada 2019 r. Instytucja finansowa w związku z pozyskaniem nowego lokalu zaproponowała wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu i wypłatę odszkodowania. Umowa najmu nie zawierała postanowień dotyczących możliwości wcześniejszego jej rozwiązania. Strony zawarły porozumienie w kwestii wypłaty odszkodowania w związku z niedotrzymaniem warunków umowy najmu, uzgadniając kwotę odszkodowania. W ocenie podatnika uzyskanie odszkodowania nie zawiera się w czynnościach wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym nie podlega opodatkowaniu VAT.

Innego zdania był natomiast NSA. W ocenie Sądu w omawianej sprawie kwota wypłacona na podstawie porozumienia stron - chociaż nazwana została odszkodowaniem - stanowi w swojej istocie rozliczenie z tytułu umowy najmu, rodzaj "odstępnego", zapłatę za prawo do wcześniejszego wycofania się z umowy. Objęta zatem jest podatkiem VAT i powinna być dokumentowana fakturą. O tym, że w występujących okolicznościach faktycznych nie mamy do czynienia z odszkodowaniem, które ma na celu naprawienie szkody, przemawia to, że sam fakt wcześniejszego rozwiązania umowy nie daje jeszcze podstaw do twierdzenia o wystąpieniu szkody. W tej sytuacji, zdaniem Sądu, słusznie Minister Finansów uznał, że co do skutków na gruncie ustawy o VAT zawarte pomiędzy stronami porozumienie jest wzajemnym porozumieniem z elementem ekwiwalentności. Podatnik bowiem zawierając porozumienie godzi się na wcześniejsze rozwiązanie umowy, a w zamian otrzymuje wynagrodzenie w postaci otrzymanej kwoty nazwanej odszkodowaniem, czyli dokonuje czynności wprost wymienionej w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu VAT.

Bezumowne korzystanie z lokalu

W przypadku bezumownego korzystania z lokalu, korzystający w złej lub dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, obowiązany jest do wypłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu pożytków oraz odszkodowania z powodu zużycia, pogorszenia lub jej utraty. Wynagrodzeniem za korzystanie z rzeczy objęte jest wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby na podstawie odpowiedniego stosunku prawnego oddał rzecz do odpłatnego korzystania innemu podmiotowi. Zasada ta wynika z art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).

Organy podatkowe uznają, że jeżeli właściciel lokalu wyraża zgodę na jego bezumowne korzystanie, to świadczy usługę opodatkowaną podatkiem VAT. Natomiast w przypadku bezumownego korzystania z lokalu bez zgody jego właściciela (ani wyraźnej, ani dorozumianej) uznają, że czynność ta nie stanowi transakcji opodatkowanej VAT. Także zapłata odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z budynku nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT.

Rozliczenie zwrotu nakładów ulepszających

Z chwilą zawierania umowy najmu strony najczęściej określają sposób późniejszego wzajemnego rozliczenia poniesionych w trakcie trwania umowy nakładów ulepszających. Zdarzyć się może, że w umowie nie zostaną zawarte takie ustalenia. W takiej sytuacji, zasadniczo, wynajmujący po zakończeniu umowy podejmuje decyzję, czy zamierza zatrzymać ulepszenia wykonane w trakcie umowy najmu za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, czy też chce zażądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Przepisy ustawy o VAT nie określają, czy zwrot nakładów ulepszających powinien zostać uznany za dostawę towaru, czy usługę. Organy podatkowe natomiast przyjmują, że rozliczenie poniesionych nakładów stanowi wynagrodzenie za usługę opodatkowaną VAT.

W przypadku rozliczenia nakładów ulepszających po zakończeniu umowy najmu uznać należy, że usługa ta wykonana jest w momencie dokonania rozliczenia pomiędzy stronami.

Nie w każdym przypadku tolerowanie danej czynności czy sytuacji można uznać za świadczenie usługi. Niemożliwe do realizacji było w tej sprawie żądanie usunięcia sieci ciepłowniczej z gruntu należącego do spółdzielni.

Dlatego też odszkodowanie od spółki przesyłowej za bezumowne korzystanie z nieruchomości należącej do spółdzielni nie jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z wyroku NSA z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt I FSK 1980/13

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)


autor: Aleksandra Węgielska
Gazeta Podatkowa nr 72 (1529) z dnia 2018-09-06

GOFIN podpowiada

Gazeta Podatkowa

Podziel się

~Zaciska -

się pętla, a ludziska śpią. Dalej głosujcie na PO, PIS, N, PSL, SLD, to się obudzicie z ręką w nocniku. To są partie kolaborujące z żydami,pod różnymi szyldami. Sprzedają i doją nas ile wlezie, a na końcu zabiorą nam wszystko i wykończą.

Gość

Piszesz jako Gość