Mieszkanie na wynajem nie gwarantuje zysków

Piątek, 14 września 2018 (06:00)

Kupno mieszkań na wynajem jest traktowane jako bezpieczna i zyskowna forma lokowania oszczędności. Tymczasem kalkulacje są często oparte na bardzo optymistycznych założeniach, zwłaszcza jeśli odnosimy je do obecnej sytuacji.

Mieszkanie na wynajem nie gwarantuje zarobku... /©123RF/PICSEL

- Po pierwsze inwestorzy kalkulując opłacalność kupowania mieszkań na wynajem, błędnie zakładają, że wartość nieruchomości na pewno będzie rosła albo co najmniej pozostanie na niezmienionym poziomie, nie biorą pod uwagę, że może spaść. A przecież po "górce" w 2008 roku, ceny spadały i dopiero teraz wróciły do poziomów z tamtego okresu, więc przez blisko 10 lat ceny nieruchomości wówczas zakupionych były niższe. To ważne, zwłaszcza z punktu widzenia tych, którzy w pewnym momencie zakładają wyjście z tej inwestycji (tzw. deinwestycję) i sprzedaż lokalu. Ważne jest przy tym policzenie wartości rezydualnej nieruchomości na którą wpływ ma jej lokalizacja, rok budowy, itp. - mówi Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.

Główną przyczyną rosnących inwestycji w mieszkania na wynajem są niskie stopy procentowe, co przekłada się na niskie oprocentowanie lokat, a to z kolei skłania gospodarstwa domowe do szukania alternatywnych form lokowania oszczędności.

- Biorąc pod uwagę alternatywne inwestycje, a większość osób trzyma pieniądze na depozytach bankowych, na których efektywna stopa sięga 1-1,2 proc., sporo osób dysponujących gotówką decyduje się na kupno mieszkania jako inwestycji. Jednak nieruchomości pod wynajem nie są i nie były specjalnie rentowne. Między innymi dlatego generalnie na świecie rynek mieszkań na wynajem funkcjonuje w oparciu o różnego rodzaju dotacje - zauważa prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej.

Jak wylicza, stopa zwrotu z takiej inwestycji dziś wynosi około 4-7 proc., ale uwzględniając amortyzację daje to 2-4 proc. rocznie stopy zysku. Jeśli ktoś kupi mieszkanie w dobrej lokalizacji, to może się udać osiągnąć nieco wyższy zwrot z kapitału, w granicach 6-8 proc., natomiast stopę zysku 3-5 proc.

- Teraz, w sytuacji niskich stóp procentowych to może być względnie atrakcyjne, natomiast gdy poprawi się koniunktura, ruszy inflacja i stopy pójdą w górę, to alternatywne formy inwestowania będą dużo bardzie opłacalne. Trzeba też uwzględnić pewne koszty, bo jeśli ktoś kupił mieszkanie pod wynajem, to przecież za kilka lat będzie musiał zrobić remont generalny. Do tego trzeba wziąć pod uwagę, że mogą być okresy, w których nie uda się wynająć mieszkania, lub wynajmować je będziemy tanio, a mieszkanie trzeba utrzymywać, co wiąże się z kosztami stałymi - podkreśla Łaszek.

Ekspert dodaje, że trzeba też wziąć pod uwagę, że do tej pory nie było w Polsce segmentu mieszkań na wynajem, rynek był nienasycony, a pojawił się dodatkowy popyt np. ze strony obywateli Ukrainy, którzy przyjeżdżają do Polski do pracy. Natomiast trudno przewidzieć jak długo ten popyt się utrzyma. Trzeba też pamiętać, że tych mieszkań przybywa, co będzie ciągnęło czynsze w dół.

Jeśli stopy pójdą w górę, alternatywne formy lokowania wolnych środków okażą się bardziej atrakcyjne i jeśli zmniejszy się popyt na wynajem, to ludzie zaczną z tych inwestycji mieszkaniowych wychodzić - konkluduje prof. Łaszek.

Jest jeszcze jeden ważny aspekt, a mianowicie ryzyko regulacyjno-fiskalne. Od tego roku wprowadzona została stawka 12,5 proc. ryczałtu od nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodów z najmu, a wcześniej ryczałt od najmu wynosił 8,5 proc. niezależnie od wysokości przychodu.

Dodatkowo mogą zostać wprowadzone regulacje wprowadzających ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego, który przy dużej skali rodzi spore problemy i uciążliwości dla lokalnych mieszkańców m.in. gwałtowny wzrost cen nieruchomości i wzrost czynszu da nieruchomości w wynajmie długoterminowym. Konieczność wprowadzenia takich ograniczeń sygnalizowały już władze kilku miast m.in. Krakowa. Regulacje zapowiedziało również Ministerstwo Sportu i Turystyki. Takie ograniczenia zostały już wprowadzone w popularnych turystycznie. Limity wprowadzają już takie miasta europejskie jak Barcelona, Paryż czy Berlin. W Polsce zaczyna być widoczny trend wydzielania przez deweloperów w ofercie sprzedażowej części lokali przeznaczonych pod wynajem od lokali użytkowanych przez ich właścicieli.

Monika Krześniak-Sajewicz

Chcesz kupić/sprzedać mieszkanie? Przejrzyj oferty w serwisie Nieruchomości INTERIA.PL

INTERIA.PL

Podziel się