Skarbówka rzadziej spyta rzeczoznawcę o wartość domu

Piątek, 12 października (06:00)

Fiskus będzie mógł samodzielnie określać wartość kupowanego lub darowanego majątku, a po opinię biegłego sięgnie tylko w wyjątkowych sytuacjach.

Przybędzie sporów skarbówki z podatnikami? /©123RF/PICSEL

Przepisy w ogóle nie będą już mówić o braniu pod uwagę wyceny podatnika, choć w razie sporu fiskus nie powinien jej ignorować.

Takie będą skutki planowanego uchylenia przepisów dotyczących ustalania wartości majątku na potrzeby rozliczenia PCC lub podatku od spadków i darowizn. Zastąpią je ogólne zasady ustalania wartości rynkowej, zawarte w nowej ordynacji podatkowej (projekt na etapie konsultacji). Dziś zróżnicowane przepisy w tym zakresie można znaleźć w kilku ustawach podatkowych. Stworzenie ogólnych zasad to uproszczenie, ale może mieć negatywne skutki (te dotyczące PIT opisaliśmy w artykule "Skarbówka częściej podważy cenę sprzedaży auta lub domu", "DGP" nr 153/2018).

Istotne konsekwencje będą dotyczyć podatków majątkowych - PCC i podatku od spadków darowizn. Zniknie zasada posługiwania się opinią biegłych, którzy w razie sporu z podatnikiem w rzeczowy sposób określają dziś wartość np. darowanych lub kupowanych nieruchomości. Fiskus skorzysta z fachowej wyceny tylko wtedy, jeśli uzna, że sprawa wymaga wiadomości specjalnych. Może to prowadzić do arbitralnych decyzji organu podatkowego - ostrzega Krajowa Rada Notarialna w uwagach do projektu. Część ekspertów podziela te wątpliwości.

- Można się obawiać, że samodzielna wycena fiskusa będzie arbitralna i nie będzie zawierała wystarczającego uzasadnienia - potwierdza Grzegorz Maślanko, radca prawny, partner w Grant Thornton.

Zwraca jednak uwagę, że zgodnie z projektem nowej ordynacji wartość majątku będzie można ustalić w umowie podatkowej, co niekiedy pozwoli uniknąć toczenia długotrwałych sporów podatkowych i sądowych z fiskusem.

Biegły niepotrzebny...

W praktyce jest tak, że fiskus zawsze może podważyć zadeklarowaną przez podatnika wartość majątku i stwierdzić, że nie można np. kupić nieruchomości w danej cenie. Dlatego tak duże znaczenie mają zasady postępowania w razie sporu. Dziś z przepisów ustaw o PCC i podatku od spadków i darowizny jasno wynika, że w razie rozbieżności co do wartości rynkowej przedmiotu opodatkowania (lub gdy podatnik nie poda tej wartości) organ określa ją na podstawie opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy (art. 8 ust. 4 i 5 ustawy o podatku od spadków oraz art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o PCC - mają zostać uchylone).

- Nie jest zrozumiałe, dlaczego odchodzi się od zasadniczo obowiązkowego korzystania z opinii biegłego, pozostawiając organowi uznanie, czy do ustalenia wartości rynkowej potrzebne są wiadomości specjalne - mówi Grzegorz Maślanko.

Urząd skarbowy skorzysta z fachowej wyceny biegłego tylko wtedy, jeśli uzna, że sprawa wymaga wiadomości specjalnych.

Wprawdzie urząd będzie mógł powołać biegłego, ale będzie to jego uprawnienie, a nie obowiązek. - Na dodatek to, czy do rozstrzygnięcia potrzebne są wiadomości specjalne, jest niekiedy kwestią ocenną - wskazuje ekspert.

Zdaniem Piotra Lissa, doradcy podatkowego i partnera w RSM Poland, po wprowadzeniu zmian organ podatkowy zawsze będzie miał prawo stwierdzić, że korzystając z własnych baz (a są to największe w Polsce bazy w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości), jest w stanie określić wartość rynkową i nie jest do tego potrzebna żadna wiedza specjalna.

...czy jednak konieczny?

Takich obaw nie ma adwokat Andrzej Ossowski. Uspokaja, że zmiany nie powinny diametralnie pogorszyć sytuacji podatników, bo organy w dalszym ciągu powinny powoływać biegłych. Bazy skarbówki bowiem z oczywistych względów nie uwzględniają indywidualnych okoliczności wpływających na cenę, zwłaszcza nieruchomości, które często w takich sprawach występują i są kluczowe do ustalenia jej wartości.- Wycena przedmiotu darowizny czy sprzedaży zwykle wymaga wiadomości specjalnych, a pracownicy KAS nie mają uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Trudno wymagać od nich, by prawidłowo określili, czy np. nieruchomość ma dobry lub bardzo dobry dostęp do drogi publicznej, a następnie przyjęli w związku z taką cechą prawidłowy współczynnik korygujący wartość nieruchomości stosowany w oparciu o transakcje gruntami podobnymi - zauważa Andrzej Ossowski.

Nowe zasady ustalania wartości rynkowej mają dobre strony

Nowa procedura ustalania wartości rzeczy lub praw majątkowych ma być stosowana, gdy wskazana przez podatnika będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej. To, jak rozumieć "znacznie", będzie oczywiście przedmiotem uznania organu. Jednocześnie nie będzie on musiał wszczynać postępowania, gdy różnica wartości będzie niewielka. Zachowano 14-dniowy termin na skorygowanie lub określenie wartości przez podatnika. Co ważne - organ będzie musiał przedstawić od razu w takim wezwaniu przesłanki, którymi się kierował przy określaniu wartości (dziś podaje wyłącznie wstępnie określoną przez siebie wartość). Można uznać, że w tym względzie sytuacja podatnika ulegnie poprawie. Będzie bowiem mógł od razu odnieść się do zarzutów organu i przedstawić dowody uzasadniające jego stanowisko. Będzie mógł zatem wyjaśnić przyczyny, dla których podał wartość niższą niż urząd, dołączyć do akt sprawy ekspertyzę, zdjęcia itp. Wszystkie te dokumenty organ będzie musiał ocenić. W szczególnych przypadkach, gdy będzie konieczne skorzystanie z opinii biegłego, organ powinien go powołać.

Podatnik ma prawo do własnej wyceny

W nowych regulacjach pominięto możliwość przedstawienia przez podatnika opinii rzeczoznawcy. Eksperci uspokajają jednak, że urzędnicy powinni brać ją pod uwagę. Jako dowód w postępowaniu należy bowiem dopuścić wszystko, co może się przyczynić do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

- Jednak brak wyraźnego wskazania takiej możliwości w przepisie oraz swoboda samodzielnej wyceny organu mogą prowadzić do narzucania arbitralnie ustalonej wartości podatnikom - obawia się Grzegorz Maślanko. Jego zdaniem warto rozważyć zobligowanie urzędników do pouczenia podatnika o możliwości przedstawienia wyceny.

Piotr Liss zwraca uwagę, że podatnik może w postępowaniu przedstawiać dowody na potwierdzenie przykładowo stanu nieruchomości itp. Jednak wycena zewnętrzna, dokonana nawet przez rzeczoznawcę, może być potraktowana przez organ jako prywatna ocena.

- Dane wynikające z takiej opinii mogą i powinny być oczywiście wzięte pod uwagę, jednak mają one charakter "opinii prywatnej", a nie dokumentu urzędowego stwierdzającego określone fakty - podkreśla Piotr Liss.

2018-10-11, Magdalena Majkowska

Dziennik Gazeta Prawna

Podziel się

~janek -

i sie zaczyna,teraz wycena przez skarbowke a nie fachowcow a pozniej katastralny..i tak polacy beda mieszkac w namiotach i pracowac za miske ryzu,dzieki bogu zaraz wybory ktore pis przegra

Gość

Piszesz jako Gość